突破22000套!北京二手房“网签过热”的真相_市场_北京_成交量

继1、2月连续反弹后,北京二手房的网签数在3月迎来全面爆发。纯住宅22192套的成交量也成功进入数据上“比较过热”的区间。考虑到二手房交易的数据滞后性特点,当下这种“网签过热”是否可以持续?真实的市场又是怎样的?买卖双方包括机构在这样的市场中又应该注意什么?

“网签数据平均滞后42天”

赶在3月的最后一天,孙翔与卖家敲定了1070万的价格,原本还可以再往下谈10万,但孙翔咬死的一条附加条款——必须在4月25日前完成过户,否则交易终止,让卖家在签合同的一瞬间又反咬了10万元。

这是一套北京西城德胜片区的70平方米小三居。

对于孙翔的这步“折腾”,身边亲近的朋友反复劝说,因为他原本卖掉的那套小两居同样是位于西城区,只不过白纸坊的教育配套确实跟家长们眼中的塔尖区域——德胜有差距的,“但好歹是西城,能差到哪儿去”。

但孙翔坚持“能力范围内,给女儿最好的”。“其实我也知道今年很可能是教育溢价的最高峰,特别是这种老破小,但如果不买,可能我会更后悔。”让孙翔下定决心的,还有这个三居室的户型设计。在他看来,无论是经历疫情对于多一间屋子的深刻体会,还是将来孩子上学后。老人偶尔过来搭把手的实用主义,三居室在这个区域都是极佳的配置。

恰恰有了和孙翔一样的需求集中释放,让北京的二手房在刚刚过去的三月里网签量首次站到2万+之上:来自机构的数据显示,三月北京市二手住宅网签量为22192套,环比、同比均有一定增幅。

按照传统的判断,北京的二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间,是属于市场比较正常的状态,不热但也不冷。如果低于这个数值,特别是月成交量低于1万套时,可以定义为市场比较冷的状态。如果高于这个数值,特别是月成交量高于2万套时,可以定义为市场比较热的状态。

对于3月的数据,多家机构给出的判断均为“由于网签数据相对滞后,无法及时反映真实市场情况,导致本月网签走势与实际成交走势背离明显”。

“我们内部对自去年年底放开后的成交有个平均值——42天,是买卖双方在门店里谈好价格、签好草签合同到网签的时间。”许放(化名)是某头部中介机构信息部的负责人,谈到3月二手房突破2万套的数据,他给出了“这是春节前后一个月的市场反映到网签数据上而已”的判断,而现在门店成交的真实情况要比这个冷一些。

从1200万到1050万,定了房的卖家急了

对于许放口中的“冷一些”,北京链家研究院分析师冷会给出了更为直观的解释:从北京链家实际签约情况看,3月二手住房交易量较上月小幅下滑,成交节奏有所放缓,最近一周成交量已基本回落至常态时期水平。节后市场热度较高的原因主要是大量积压需求集中释放,随着时间的推移,市场逐步出清,交易节奏随之下降,属于正常现象。“另外需要说明一点,虽然当前市场较前期有所降温,但仍处于较好时期水平,总体走势平稳。”冷会强调。

尽管处于较好的时期,但对于着急卖房的小业主,和奔波在一线带看的经纪人,寒意却已经能感受到了。

陈瑾位于东城区安定门附近的次新房已经从1200万降至1099万,这是这个小区最好的户型,89平方米东南朝向两居室,教育配套属于和平里片区,用她的经纪人韩维维的话说,这个户型过去三年平均一年才出一套,但今年一下就出了三套。

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因为春节前已经定了置换的房子,陈瑾没有与小区内其他两套一样高报试水,而是在春节后直接将价格降至1099万元。“刚开始带看量特别大,还有来两次、三次的,但最近一下子看房的就少了。”陈瑾的这种感受,韩维维给出了更为明确的时间节点——从3月12日以后的那周开始,她服务的片区带看量迅速降低。

考虑到自己已经预定了要买的房子,陈瑾让韩维维给之前重复看房的几户买家发去了信息:“如果付款方式好,可以接受1050万元。”而一年前小区内同户型、西南朝向的商品房售价是1000万元,陈瑾的这套是二类经适房。但发出去的信息,并没有收到任何反馈。

对于这样一种报价,多家头部机构均认为“卖家急迫的心理和当前市场转凉”是主要原因。但链家提供给北京商报记者的信息也显示,价格方面,3月外围城区成交占比明显回落,中心城区成交占比相应提升,因此全市成交均价有小幅结构性上涨。从各区价格走势看,多数城区价格走势平稳,局部地区受短期的供需关系紧张影响价格有所上涨,但其持续性有待观察。

高位盘整与激烈博弈

谈及四月以及整个二季度甚至全年的市场,多家机构直言“看不了那么远”,核心还是看政策走势。

在麦田房产看来,当前市场是市场需求短时间集中释放、房东预期上涨后的正常表现,预计四月份北京二手房市场将进入高位盘整阶段,房东和客户对于价格的博弈会更加激烈的同时,成交量将有一定的回调。

合硕机构首席分析师郭毅也指出,市场的下行是有预期的,因为北京到目前并没有出台任何的调控政策来放宽市场,就是对市场的限制性措施加以松绑。包括去年城六区老年家庭定向解除认房又认贷,实际上也并没有执行。所以其实现在北京唯一执行宽松政策,就是财政部在去年颁布的“卖一买一”退税政策,但影响的家庭数量有限,而且还是全国性的政策。

“目前的市场保持着一个全国最严的尺度,没有给出任何放松的信号。如此背景下,市场在春节前后的这种上行,更多是疫情解除后,前期大量积累需求的集中释放,包括部分买房家庭可能对于未来市场抱有一个相对积极的判断,所以才有了抓紧买房的动作,但实际上并不具备持续性。”郭毅称。

包括郭毅在内的多位分析师直言,如果下行的幅度是平稳过渡,那么可能市场也就是“稳中有降”,大家对于未来的预期相对悲观。但如果下行趋势持续,影响到购房者的心态,由理性转向悲观,预期落空后,导致市场整体“消沉”,未来调整起来也会更加艰难。为此她呼吁在当前市场下,买卖双方已经进入到一个理性的状态,这个时候给一些宽松信号,反而可能对于市场健康发展会有一个更好的促进作用。

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