不出意外的话，最近韩国要出意外了。
韩媒乃至世界媒体都注意到了，韩国迫在眉睫的全租房泡沫危机。
前几年韩国房价飙升，房东炒房赚得盆满钵满，从政府政策到普通民众都在推动房价；
但如今美联储疯狂加息，利率高了，房价走低，韩国房东的利益链条很可能迎来雪崩之势，到时候不仅可能害得普通人赔上一生积蓄，就连韩国全国的金融市场也不容乐观…
说到全租房泡沫危机，很多小伙伴可能对韩国“全租房”还不太了解。
我们印象里的租房方式只有一种，就是“月租”，交一个月的押金，然后按月或者季度交月租。
但韩国除了“月租”，还有“全租”。
这是韩国特有的一种租房形式，韩语里是“전세”，中文翻译为“传贳”，也叫全租。
全租就是租客给房东一大笔钱 （通常是房子价格的50%-80%）作为押金，房东让租客住进自己的房子一段时间 （通常是两年）。
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等租期到了之后，房东将押金 （保证金）如数奉还给租客，相当于现金和房子使用权的一种临时互换。
对于不了解这种租房形式的人来说，可能会大为震撼。
这不就相当于这两年间，租客可以白住房子了吗？房东图什么啊？
房东图的是租客的保证金在这两年间产生的利润，这两年里，房东可以拿着这笔钱存在银行、或者去投资，所得的利润都归房东所有。
房东要“赚钱”，租客则是要“省钱”，保证金总归是会回到自己手上的，就相当于这两年把钱固定存在房东那里，到期之后再取回来，住房子一分钱没花。
很多人可能还是无法理解，感觉这玩意儿一看就有很大风险，但“全租”在韩国相当盛行。
一方面是因为这种租房形式在韩国由来已久，起源可以追溯到高丽王朝，但正式形成大规模扩散是在20世纪70年代以后。
当时正值韩国工业化过程中，为了找工作，农村人口大举涌向大城市，住房需求一下剧增。
大城市的房主们看中这个市场，想买房，但当时贷款利率高，住宅金融制度方面也不完善，你想买房贷款是很难的。
从制度上来不了钱，那就以私人方式筹钱。
这就是全租盛行起来的原因，房主们需要一大笔钱投入房市，而农村打工人们需要租房子。
这些打工人从乡下上城里来，基本都是卖了房子或田来的，比起麻烦地交月租，先交一大笔钱然后踏踏实实地生活，会更方便。
所以，全租不是政府从政策上引进的制度，而是房东和租客之间协商一致后、自主发生的私人金融制度。
甚至可以说，在政府不给力的情况下，金融市场脆弱、税源不足、福利政策也不行，城市中的大批外来打工人无法有稳定住房的时候，是“全租”制度在一定程度上稳定了韩国的住宅供应和民众居住生活。
接下来的几十年里，大家都对这种私人金融习以为常，而且因为全租对“民众的居住稳定”做出了贡献，21世纪的韩国政府还引进了全租资金贷款的制度，在一定程度上鼓励了全租房的发展。
甚至很多韩国顶级明星出于税收、隐私等的考虑，也在住全租房。
知名娱乐公司JYP的老板朴振英就曾在节目里说，他居住的两层楼的乡间别墅是全租。
顶流巨星夫妇李秉宪和李敏贞住的豪宅，也是全租。
虽然这些明星们肯定还有别的房产，但他们能够以“全租”的形式去租房，这本身就反映了全租在韩国的普及。
租客和房东订下合同，完成一大笔现金和房屋使用权的临时置换。
租客把押金给房东，然后住进房子里，期限到了，再搬出去并把钱收回来。
如果说只是单纯的有借有还的这个过程，其实不会出什么幺蛾子，但问题是现在的全租房市场根本没那么简单，它已经形成了一系列经济杠杆。
杠杆来自哪里呢？来自房东。
房东拿到租客巨额保证金后要在一定时间内实现“利滚利”，ta就要搞投资。
投资有多种选择，就前几年的形势来看，全球范围内利率低，钱不值钱了，购买不动产就会更划算，那房价肯定会涨。
房价涨了，韩国房东投资房市的热情就更高了。
如果ta手里已经有全租的巨额保证金，那ta很大概率会想要再买套房，再全租，再买套和全租租金差额不大的房子，再全租…以此类推，钱不就滚起来了嘛。
还有一类人同样瞄准了巨额的全租保证金，但ta手里还没房、还没那么多钱怎么办？
举个例子，你先找好了一个3亿韩元的公寓准备购买，可手头没那么多钱，如果这个公寓的平均全租价格是房价的80% （也就是2.4亿韩元），那你就可以先找到全租的租客，从租客这儿拿到2.4亿之后，只需要付剩下的6000万韩元就可以买到房了。
这种通过全租租金购房的情况在韩国被称为“GAP投资”。
无论是本来就有房的房东靠全租保证金“利滚利”买房，还是缺乏资金的人靠全租保证金买房，其实都是看准了前几年韩国持续的低利率，投资买房的人剧增，炒房炒得房价更高。
房东利滚利滚利，一路往上冲，嗷嗷挣钱。
但这个杠杆率很高的链条里是埋着雷的，所有的暴利都依托于房价的一路走高，如果房价跌了，那就抓瞎了。
所以如果他们想把炒房持续下去，房市就得一直兴隆，房价得一直涨。
前几年确实可以，在上一任韩国总统文在寅执政期间，房价飙升，全租价格也飙升，但是因为全租贷款门槛低，几乎没有贷款限制，再加上利率低，人们一股脑地就去申请全租贷款了。
有的韩国年轻人还想成立家庭，但也买不起房，干脆就集结手头上的钱，再凑点全租贷款，一家人去住全租房，这样生活条件相对会好一点，到期本金还能回来。
就这样，房价越来越高，人们越来越买不起房，只能贷款找全租，让房东有更多的本金可以炒房，推动房价更高，循环往复，但关键是，这一切都得是房地产市场景气的基础上才能实现，市场会一直这么眷顾房东吗？
2022年，房东的好日子到头了。
美国连续上调基准利率，韩国马上就受到影响，利率高了，钱值钱了，不动产相对来说就没那么值钱了，房价肯定会下跌。
而且利率高了，全租资金的贷款利率也就高了，导致全租价格暴跌。
房价也跌，全租价格也跌，这一跌不得了，整个链条都要崩盘了。
近14年来韩国房价出现最大跌幅
房价下跌，房东后面收不到全租的高押金，就没有足够的钱还前面租客的押金，只能卖房还押金，卖房的越来越多，这样房价就会越来越低，整个全租房市场越来越崩，形成恶性循环。
韩国就是这个时候发生了震动全国的“别墅王”连锁事件。
2022年年底，韩国住宅相关部门表示，30名恶性出租人未返还租客的押金，到11月为止，押金金额已经达到7250亿韩元。
这是韩国全国层面的全租市场崩塌，很多出租人都是手握几百套、上千套房源，因为房价下跌、资金链断裂，而无法将押金还给租客。
光是首尔地区，就有4个人是拥有1000套左右房子的“别墅王”。
有一个“别墅之神”权某，在韩国全国有3493套房子。
“别墅王”南某有2709套房子。
“第二别墅王”金某在首尔首都圈有1050套房子。
还有16人拥有300套以上的房子，这些数目说出来都让人觉得不可思议，在房价如此高的时代，居然有人炒房炒出这么多房子。
更让人觉得细思恐极的是，在房价下跌后，这些人中有人携款潜逃，有人已经死了！
他们手握着租客们的巨额押金，下落难明，原本租客们怀着美好的愿望进入全租房，这下不仅房要被有关部门收走，连自己的押金都不翼而飞了，彻底沦为诈骗受害者。
2023年3月2日，一名30多岁的男子因为遭受到仁川全租诈骗，而选择自杀。
他在遗书中吐露了自己的心酸：“最近失去了工作，再加上7000万韩元的全租贷款被拒绝延期偿还，因此陷入了困境。”
像这位男士一样陷入困境的人，今年恐怕还会有很多很多。
韩国专家预计2023年将会发生最大规模的全租诈骗损失，最多将达到1兆8千亿韩元的损失，这对韩国的金融市场也将会是一个巨大的冲击。
韩国人当然已经看到了潜在的危机，但雪崩的势头恐怕很难被人为制止。
更令人难受的是，这场雪崩受到的影响最大、范围最广泛的受害者，都是在日常生活中苦苦挣扎的普通人。
他们可能把一辈子的积蓄、甚至全家人的积蓄都放进了全租的租金里，或许还贷了款，想要有一个好的生活，却换来一个这样可怕的结果。
无论房价高还是低，被掣肘的永远是普通人，这次的韩国房地产全租市场崩塌也是一样…
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