胡景晖
景晖智库首席经济学家/景晖学堂校长/中城委代理经纪专业部主任/湘楚朝晖集团董事长兼总裁
作者:胡景晖
配图:东方网升图库
中国的房地产行业已经从开发建设为主的增量时代转向以交易、运营和服务为主的存量时代,这已经不再仅仅是一个趋势判断,而是已经正在发生中的重大转变。随着房地产存量时代的到来,房地产行业也正在呈现出全新的商业模式、盈利模式和估值模型。
一是房地产行业正从制造行业转变为服务行业;
二是盈利模式从"短高快"变为"长中慢";
三是经纪、物业、互联网流量平台必将走向融合。
01
商业模式:制造业变为服务业
根据国家统计局及第三方研究机构的统计数据显示,我国人均居住面积已经从2000年时的10.25平米,上升到2020年的41.76平米,超过日韩及欧洲许多发达国家,位列世界前五,虽然有分配不均衡的问题,但我们已经告别了住房短缺时代。除了住宅,我们的商办写字楼、文旅度假等各种物业形态,都面临着空置率高企,库存去化困难的问题,虽然还在新建,但增量空间已经非常有限。
与此同时,我国的城镇化率与世界城镇化率最高的美、日相比,虽然还有20%左右的差距,但与我们过往30年高歌猛进的城镇化相比,大规模的新增开发建设显然已进入尾声。
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所以,从整体来看,不管是住房,还是其他物业形态,我们已经告别了各种类型的钢筋水泥的物理空间的短缺时代,甚至在局部区域的某些物业类型上出现过剩。过往30年房地产行业的核心是"造"好房子,目的是解决住房和物理空间的短缺问题,而未来30年的核心则是"用"好房子,目的是把过往30年建设出来的大量的物理空间,高效地盘活使用起来。"盖"的时代已经接近尾声,接下来要考虑如何"用"的问题,因此房地产行业正从以开发建设为主的制造业变为以交易、运营、管理为主的服务业。
02
盈利模式:“短高快”变为“长中慢”
房地产在以“盖”为主的制造业时代,开发商是时代的主角,开发商的价值,看的主要是:土地储备、开工建设量、销售额、周转率等。开发商从融资、拿地、到规划设计、开工建设、出售项目回笼资金,其角色主要是一个资源的整合商,短周期、快周转、高杠杆、高负债、高毛利的商业模式和盈利模式也相对简单。但是,近几年三条红线两集中、金融信贷收紧等调控组合拳的落地,直接导致了恒大暴雷,某些大型开发商的超级信用不再,表面看是政策收紧导致的企业个案和事件,但其背后的根源在于大开发时代的渐行渐远。在以服务为主的房地产存量时代,大开发时代的“短高快”不可持续了。
房地产在以存量为主的服务时代,其业态和商机主要有:物业管理、房产经纪、维修改造、家装美居、社区服务、租赁运营、空间主题策划运营等等,未来重要的不是造好房子,而是用好房子,把这些已经造出来的房子分配好、盘活好、经营好,让它产生稳定的收益和现金流,再去资本市场对接金融产品。与大开发时代“短高快”的盈利模式相比 ,服务时代的盈利模式特点主要是“长周期、慢回报、中收益、低风险”,相对而言是挣慢钱,挣散钱的时代,需要企业多元化经营,集腋成裘,聚沙成塔,盈利周期会放慢,但是现金流会相对比较稳定,风险也会大大降低。
基于此,以交易、运营、服务为主的房地产存量时代,就不能再拿开发时代的老模型来评估企业价值,需要资本市场用新的估值模型来看待这些房地产服务企业的价值和成长性。
03
多元才能增收,融合将是必然
房地产存量服务时代,开发商的光环将逐渐淡去,三大市场主体将站在行业C位。
一是,以万科万物云、碧桂园服务、龙湖智创生活等为代表的有开发商背景的物业管理公司;
二是,以贝壳(含链家)、我爱我家等为代表的,持续在做数字化和线上化转型的房产中介公司;
三是,以58安居客、字节幸福里为代表的,正在谋求由流量平台向交易平台转型的互联网公司。
存量服务时代“长中慢”的盈利模式特点 ,推动三大市场主体都在跨出原有边界,谋求多元化经营,因为在存量服务时代,任何单一的业务形态,不管是单纯的物业管理,还是单一的经纪,再或是单一的流量,都无法形成规模化成长性收入。但术业有专攻,各种业态虽然都是房地产服务业,但跨越并不容易,根本原因在于大家互相之间都把对方的生意想简单了。
有开发商背景的物业管理公司,凭借资金优势、资源优势和人才优势,高调进军房产经纪业务,万科朴邻、碧桂园有瓦和龙湖塘鹅最为抢眼。但是,龙湖塘鹅在去年经历了一波短暂的急速扩张后,去年下半年以来又将经纪业务急速收缩回自开发自物管的社区。从这些物管公司披露的财报或IPO招股说明书来看,其所经营的经纪业务的规模、体量、效益成长性相对有限;除了经纪业务,这些物管公司也在依托高频度的社区服务,高调打造自己的流量平台APP,投入虽大,但服务很难跨出自物管社区,很难真正达到一个入口级的流量平台。
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