我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔好。预算是600w，两房，目前我和我母亲最看中张江板块（不过另外只实地看了金桥和三林），但我觉得有可能是因为我一直生活在川沙对于张江比较熟悉，我看有的自媒体推荐三林板块，但我get不到。所以想问问有没有什么推荐板块。想投资兼自住（即满足通勤）。另外我和我妈妈在张江板块觉得可选的房有三个片区。一个是高斯路那边（在建的21号线高斯路站附近），房龄00年之前的动迁小区，但两房房源非常少，买得起的学区也很一般。第二是中环外的玉兰香苑片区，那边总共有四期时间跨度04年-10年。但在售的两房已经在预算的临界线了，且离地铁站远。第三是往南华夏高架附近的川杨新苑和申城佳苑，房龄新，10年-18年。如果出于投资兼自住哪个片区更合适呢。
沪叔：你好，就你目前关注的张江片区里面：
①紫薇公园附近的动迁+老楼梯房，21号线新线辐射1公里附近住宅。
②二中心小学+竹园初的二梯队学区动迁但不临近配套。
③孙桥的次新动迁。
从保值上来说，选②确定性更多。从自住属性来说，①③临近配套，生活更便利。
600w实际上看你这边选择的产品情况，基本可以买到浦东中内环的2房。
提问：沪叔，你好，请问南郊花园，海通花苑那边的别墅，考虑自住，是否值得购买？那边价格如何
沪叔：你好，南郊花园，2005年小区，有别墅和住宅，两者之间有隔断，别墅主要以类独栋为主；周边配套齐全，海通花苑1998-2000年小区，主要以联排和独栋为主，产品更纯粹，更清净，面积和南郊花园比大一点，两种产品的总价差不多，单价差了一点：南郊6.9万，海通6.5万；配套方面，南郊花园更好一点，如果考虑纯别墅，海通更有优势；周浦目前属于张江科学园南拓区域-国际医疗园区，有产业支撑，并且整体资源还是不错的：虽然目前有城乡结合部即视感，但也意味着未来有发展空间，未来随着产业不断完善，能够达到产城融合，资源越完善也更适宜居住。
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疫情后市场上对别墅的需求明显增加，特别是独栋别墅需求更是超过联排和叠加。从去年全国楼市看，50万以下的房子，逐年贬值度最高，50-500万房子，年贬值概率降低，500-1000万房子，逐渐升值概率增大，1000万以上，估计涨幅有10%以上。
今年上海豪宅走出独立行情，主要以下几个方面：
1.货币贬值的压力，全球通胀仍在磨顶，俄乌冲突导致恐慌情绪，大宗商品价格仍在高位，宽松放水环境下，接到水顺序顶端富豪→中上层→中产→普通人。
2.别墅供应量少，近几年限墅令，供应量太少，屈指可数，让别墅尤其是独栋这种低密度的产品稀缺的。
3豪宅和刚需是两个不同市场，市场是分化的，zf对刚需产品一直强调房住不炒，普罗大众的产品价格是要稳住，豪宅价格受限制不大。
4.别墅≠豪宅，上海有很多伪别墅，跟农民的房子差不多，最严重在佘山和马桥旗忠。我们统计上海投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，我想咨询下：目前我积分66分，总预算500万以内，买新房还是二手房，如果二手房的话推荐哪个版块或者哪个小区比较好 ，二手房目前考虑宝山顾村，嘉定新城马陆附近，周浦航头附近，您看下哪个更适合我，浦东目前主力开发临港了，像我这个情况适合去博临港吗
沪叔：你好，临港更适合在临港本区上班的人群，毕竟交通还是不够便利，临港内部交通网靠的更多是公交车；另外临港后期有大量住宅供应，往后二手不好卖出，临港更适合在临港本区上班的人群，毕竟交通还是不够便利，临港内部交通网靠的更多是公交车；另外临港后期有大量住宅供应，往后二手不好卖出。
提问：沪叔，你好，打算是做孩子的婚房，孩子还在读大学，有1000万的预算，想买一套小一点的3室2厅2卫的学区房.希望外环内，房龄新一点，老师可以帮忙选择一下吗
沪叔：你好，带梯队学区，次新，环线内，3房2卫，1000w，产品有的，不过要看你对学区升学的计划，地段和次新的房龄要求，再做一个筛选。不过现在考虑学区稍微有点早了，这个学区多数家庭是孩子再要孙辈的时候考虑，拿到人户一致报出生的第一优先录取级就可以，毕竟当下学区政策每年变化比较多，最好是学区有需再加，提前考虑的好处是未来不用操心，弊处是学区政策变动你可能买这个学区配套利空或者学区变动。
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