我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，650万左右预算投资+自住 综合交通、学校、商业最合适的是哪个版块，还有就是在同样的预算下 是买中环内的动迁房好还是外环外的次新商品房好呢？
沪叔：你好，650w总价对应产品+综合配套，地段定位在上海的北外环宝山上大，西南近郊闵行，七宝莘庄，西北嘉定南翔，东近郊浦东周康。具体要选定哪个版块，要看你更倾向于哪一方面的配套需求还是更倾向于更高阶的产品。中环内和外环外，一个是自住通勤上的距离远近，一个是产品的品质差异，要看选定的版块是否有消费活力，只要能跑赢通盘的优质版块，不论是前者后者，都是可以考虑的。
提问：沪叔，你好，请问南郊花园，海通花苑那边的别墅，考虑自住，是否值得购买？那边价格如何
沪叔：你好，南郊花园，2005年小区，有别墅和住宅，两者之间有隔断，别墅主要以类独栋为主；周边配套齐全，海通花苑1998-2000年小区，主要以联排和独栋为主，产品更纯粹，更清净，面积和南郊花园比大一点，两种产品的总价差不多，单价差了一点：南郊6.9万，海通6.5万；配套方面，南郊花园更好一点，如果考虑纯别墅，海通更有优势；周浦目前属于张江科学园南拓区域-国际医疗园区，有产业支撑，并且整体资源还是不错的：虽然目前有城乡结合部即视感，但也意味着未来有发展空间，未来随着产业不断完善，能够达到产城融合，资源越完善也更适宜居住。
疫情后市场上对别墅的需求明显增加，特别是独栋别墅需求更是超过联排和叠加。从去年全国楼市看，50万以下的房子，逐年贬值度最高，50-500万房子，年贬值概率降低，500-1000万房子，逐渐升值概率增大，1000万以上，估计涨幅有10%以上。
今年上海豪宅走出独立行情，主要以下几个方面：
1.货币贬值的压力，全球通胀仍在磨顶，俄乌冲突导致恐慌情绪，大宗商品价格仍在高位，宽松放水环境下，接到水顺序顶端富豪→中上层→中产→普通人。
2.别墅供应量少，近几年限墅令，供应量太少，屈指可数，让别墅尤其是独栋这种低密度的产品稀缺的。
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3豪宅和刚需是两个不同市场，市场是分化的，zf对刚需产品一直强调房住不炒，普罗大众的产品价格是要稳住，豪宅价格受限制不大。
4.别墅≠豪宅，上海有很多伪别墅，跟农民的房子差不多，最严重在佘山和马桥旗忠。我们统计上海投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，预算300W左右，包括税和中介费。积分60.9左右，目前如果买二手房的话就是投资为主要目的，不会自住。希望近地铁，好出租，卖的时候好出手，对学区的要求不高，房子能是10年后的次新商品房最好
沪叔：你好，实事求是的说，这个需求如果买来自住比较简单，买来投资比较困难。600w下一批买个颛桥紫薇花园80多2房，一个月还1.5w，租7000，自己给8000 付五贷五OK的。你买二手，首付300w，扣掉中介税费，首付270w，总价最多买个520w的小区，选择性也比较难的，次新房但凡是在外环内或者近郊的，单价现在又不便宜，有些比周边新房备案要贵的多，如果一定要买二手，这个预算选择近郊，首先看配套
其次看人群
再者看有没有连成片的较好商品房社群
那么以上三点判断下来
可以给你一个参考
你住上海西南
西南可以考虑九亭，龙柏（收租高）
西北可以考虑南翔，上大，南大
浦东可以考虑周浦
这些地方未来楼市收益相对可观。
提问：沪叔，你好，我想咨询下：目前我积分66分，总预算500万以内，买新房还是二手房，如果二手房的话推荐哪个版块或者哪个小区比较好 ，二手房目前考虑宝山顾村，嘉定新城马陆附近，周浦航头附近，您看下哪个更适合我，浦东目前主力开发临港了，像我这个情况适合去博临港吗
沪叔：你好，临港更适合在临港本区上班的人群，毕竟交通还是不够便利，临港内部交通网靠的更多是公交车；另外临港后期有大量住宅供应，往后二手不好卖出，临港更适合在临港本区上班的人群，毕竟交通还是不够便利，临港内部交通网靠的更多是公交车；另外临港后期有大量住宅供应，往后二手不好卖出。
2023年是一个极其关键的年份。
经济怎么样？楼市怎么样？我会怎么样？房子怎么选？城市怎么选？对于2023年应该如何预判非常非常重要。为了摸清楚2023年的脉络，我准备了2个方向的大礼包。
1、340城选筹+300-500万最好的板块。
大家都恐慌了，XX城市能不能买？XX城市要不要卖？太多太多了，索性一次性，给你340个城市的选筹方向，以及300-500万的选筹板块，不大不小刚刚好，能选择的城市也是二线、准一线，适合、稳定、回报率高。
2、2023年全球顶级机构的预判报告。
首先他们是最顶尖的机构，预测不一定对的，但是提供了非常好的思路，这是普通人都能看懂的报告，我把这两个报告送给你。
后台回复【资料】，我把资料发给你。
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