重磅调整！事关二手房交易→_过户_不动产_抵押权

重磅调整！事关二手房交易→

买房卖房

又有重大消息！

不动产“带押过户”

正在全国全面推开

对普通人和企业来说

这可能意味着

想要交易不动产

可以节省一大笔过桥资金

以及大把时间

记者30日获悉，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》， 对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

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两部门明确

各地要在已有工作的基础上

以“三个拓展”

全面推进“带押过户”

推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；

推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；

推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务， 鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

什么是不动产“带押过户”？

不动产“带押过户”是指根据民法典规定， 已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

不动产既包括人们熟悉的住房，也包括工业厂房、商业用房等其他类房屋，以及土地、海域、林木等。

不动产“带押过户”实行以前，对于企业、民众来说，已抵押的不动产买卖转移的， 需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅 交易成本高时间长，而且 流程繁琐复杂。

自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕表示，“带押过户”改革后， 可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。

相关专业人士介绍，民法典第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。这为不动产“带押过户”提供了法律依据。 2021年，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确已抵押不动产转移的具体办理要求，在登记制度方面做好了与民法典的衔接。

为何要“带押过户”？

首先是 省钱。购房者在购买二手房时，卖家需清偿已有贷款，如果借用“过桥资金”，据业内人士介绍，成本一般在总房款的1%左右。但如果“带押过户”，相当于这笔贷款可以直接从卖房人手里转到买方手中，“没有中间商赚差价”。

其次，是 保障交易安全。一方面，买方无需提前垫付，资金安全得到更好保障。另一方面，当买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

同时，还 省时间。济南推出不动产“带押过户”改革后，办理时限减少了近10个工作日；浙江省则由改革前的15个缩减到9个，全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天，压缩到最多15天。

从“试点”到全面推进

不动产“带押过户”的三种模式

目前，全国共有 15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务 1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

01

新旧抵押权组合模式

通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。如，成都、武汉、珠海、清远等。

02

新旧抵押权分段模式

通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。如，江苏、重庆、济南、深圳、中山、福州等。

03

抵押权变更模式

通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。如，广州、青岛等。

北京：必须满足四个条件

杭州：手机点点就能过户二手房

两部门发出通知后， 部分地方也迅速“官宣”。

3月31日，据央视新闻消息， 北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委、北京市住房和城乡建设委联合发布通知，正式在北京市启动存量住房“带押过户”模式。

据介绍，北京的二手房交易

要想实现“带押过户”

必须满足四方面的条件

首先必须是个人名下的住房；

其次是交易的房产当前在北京的银行仅存在一次有效抵押，不存在被多次抵押的情况；

此外，要求卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款，如果是组合贷的话，其中的公积金贷款必须是已经结清；

最后一个是要求买方是全款买房或者是申请个人住房商业贷款购房。

据报道，2022年，杭州成功试点二手房“带押过户”，并实现了跨行“带押过户”。

杭州的“带押过户”线上操作，由银行或公证进行资金监管，对买卖双方、双方贷款银行来说都增加了安全感。

上周，杭州市不动产登记中心二手房“带押过户”手机掌上快办再升级，邀请正在购买二手房的市民参与平台测试。杭州市民史先生和爱人张小姐成功 在手机上完成了涉公积金贷款的“带押过户”不动产转移登记流程。

编辑：文茜婷

资料：新闻坊

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