引言
政策不断刺激，这个4月看似平静，实际是一个蓄力期，最终将在5月开始爆发，逐渐制造下半年郑州楼市火爆行情。
这一波行情，会把目前郑州市场在售楼盘的库存进行消化，结果是供应量减少。伴随着经济复苏、信心恢复，房荒将在明年出现。
在这个阶段，我认为要入手具有增值性的改善楼盘。
近年来，郑州大部分的房产增值幅度只有5%以及不涨反跌，这个时候谈投资、增值不是找骂吗?
但我认为，目前的确是郑州改善置业+投资的好机会。
首先，买入的时间节点很正确，降利率、降首付、限购限售放开、提高公积金贷款额度……
同时，郑州楼市的残酷真相是，价值分化带来的二手房价格分化。这价值聚焦于出色的区域或地段、产品力以及学区。
买入节点有了、标的对象有了，剩下的，就等着享受由下半年和明年上涨带来的成功吧。
01
美盛金水印
不吹不黑的说，在金水北乃至目前整个金水区，美盛金水印具有唯一性，超然于其他楼盘：
金水老城在售的金林双玺、敏捷江山誉的产品力、舒适度自然比不上美盛金水印;
金水北的在售楼盘，要么不如美盛金水印改善、要么没有美盛金水印的学区、要么没有美盛金水印的一线精装品牌；
而金水北在售的各个楼盘的不同优势，如东风渠河景、双学区名校、品质装标、大户型配比、舍得花钱的造价全部兼顾。
比如，精装修成本在2500元/平，走进样板间，室内装修几乎全部采用国际一线品牌，如德国汉斯格雅、意大利威乃达、西门子等对标北龙湖。全屋壁布交付、阳台大落地窗全封交付，全封也赠送一半面积省下2-4万的装玻璃钱。
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约115平三房样板间
约128平四房户型图
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约143平四房样板间
尚琳娟是美盛金水印的一名优秀置业顾问，她为我分享了这个盘的购房者画像：
金水区的地缘改善，他们具有旺盛的需求和购买力，他们需要真正的改善产品;
非常注重学校配套的家庭;
注重小区业主圈层性的购房者;
家中资金实力可以，且在东区或北龙湖上班的年轻人，也会买入。
当然，也许你会说：
大哥，美盛金水印容积率高啊!
两万多买这个房，咋想的?
但我要告诉你：
容积率是一个楼盘舒适性的参考标准，但绝非唯一的参考标准!
一个楼盘的居住舒适度，除了容积率，还要看户型面积配比以及楼栋排布。
去年销售火爆的华润幸福里，容积率5.49，但依然不影响人们去抢房。
这是因为，容积率虽高，但大户型多，人口密度也就低，也就保证了舒适度。相比传统的高低配，纯高层的设计，让景观绿化程度更高，舒适度也就更高。
美盛金水印以约115平起步，接下来128/134/143/168全为大户型，居住人口密度其实挺低，同时为纯高层沿着东风渠排布。
效果图参考
这样一来，美盛金水印也就自然化解了这唯一“缺点”。
买这个就像买当你的永威东棠，短期站岗但长期增值性非常可观，时间越长你越觉得它唯一。
02
绿城诚园
相信看到我推荐绿城诚园，一定会引来质疑。
无它，地块狭长、旁边富士康成为很多人排斥的原因。
OK，这的确是事实。但你无形中，过度放大了缺点，而没有发现它的独到价值——片区和地段的能量。
绿城诚园，位于经开第八大街，这条路往北经过一个红绿灯，就是东风南路，可直接进入郑东新区，距离高铁东站只有3公里多。并且，东风南路和金水东路一样，是东区住宅、商业、学校的集中片区。
绿城诚园实拍
从经开第八大街往北，经过东风南路红绿灯
直接进入东区地界
据悉，该盘的购买画像是：在东区上班、二十多岁到四十岁左右，痛点在于解决了东区上班和回家的通勤距离，以及东区除了北龙湖外，几乎没有新房的问题。
所以，该盘是承载了东区的外溢，背靠的是高铁东站上班人群的购买力，而相比东区日渐老化的二手房，目前该盘在售价格又是低档位。
与此同时，绿城诚园迎来了一个区域利好。
老经开三环内，保值、抗跌无需赘言。今年郑州，一个最热门的大动作便是“城市更新”，目的是区域界面焕新、产业大力升级，进入高质量发展阶段——经开第一大街南三环沿路景观绿化的升级，就是一个缩影。
官网截图
经开管委会官网截图
根据方案，航海路、经开第三大街将打造“智创科技港”，目的是吸纳人才和孵化产业;丹尼斯航海天地、经北一路彩虹盒子文化艺术园区进行整体更新改造，焕新活力;重点来了——绿城诚园所在的经开第八大街，打造智能制造示范区，引进现代制造业、科创新型产业，目的是未来与高铁东站商务区联动。
从这个意义上来说，经开第八大街未来与高铁东站商务区进行了产业连接——有产业才有人口、配套，才有税收，进而反哺区域建设。
具体到绿城诚园，建面约133-145平户型占整体比例为70%，目前还剩余30%的房源，目前施工正常，将于今年11月全面交房，预计未来二手房达到两万+。
绿城诚园施工中
绿城诚园外立面局部
03
华润瑞府
中原科技城现在的定位，不仅是郑州的，更是中部地区的，代表了郑州的名片。
从2020年首次提出，到去年8月划分“7+2”功能片区，到现在建设地咋样了?
哈工大研究所、中原科技城创新孵化基地、超聚变研发中心及总部基地、小微企业园、人才创业园、科技创新园、智慧产业创新园、人工智能科技园、郑州国际文化交流中心均在加快建设，有的已投入运营……以及省科学院新址也将落户这里。
作为郑州名片，一定是未来需要对外展示、接受参观。那么能够承接这一作用的一定是中原科技城所在的北龙湖北岸了。
近日，我去实探，发现和两年前相比，感觉这里更漂亮，也更有力了。
北龙湖北岸部分界面实拍
以致于不少郑州地产业内人士认为，未来北龙湖北岸价值大于南岸。
南岸更像是传统低密豪宅区，住宅多、配套少、红绿灯偏多、每个项目地块小也就导致很多楼盘临路，预计未来交通出行压力会大。
关键是，南岸在销售期就面临产品同质化严重的情况，未来二手房大概率是买房市场，客户可以多看几家慢慢挑选。同时，房东因急需用钱或许会降价抛售，但如果不差钱，价格就很难搞下来，毕竟当初高价位买的。
此时，我们看北龙湖北岸，一方面产品创新迭代的速度，超越南岸;一方面有产业、有人口、有配套后，未来居住体验不比南岸差。
在这里，可以买总价400万左右的房产，比如华润瑞府的145平米房源，虽然现在剩余不多，但后续还有楼栋开盘。
约145平样板间实拍
小高层、总价低、精装交付，也是该盘卖的最好的户型面积段之一，一般卖的最好的往往也是未来二手房里流动性最好的，适合越来越多的郑州新中产。据了解，有部分南岸业主，手里有多余资金都会买这个投资一套。
华润瑞府工地实拍
当然，这个户型是经典四叶草户型，也非常适合自住。
04
谦祥·云栖
郑州中学附属小学玉兰街校区+郑州中学，组成了谦祥·云栖的学区组合，不仅在高新区，乃至整个西区，属于顶流了。
其中，值得深入去说的是郑州中学。
郑州中学实拍
第一，是写进了网签合同里，板上钉钉;
第二，是总校本部，不是分校、不是托管、不是挂牌;
第三，对于当前的教育制度而言，有这样一家中学对于孩子而言，可谓非常好的助力。
——“如今买学区房，选择的初中比小学更重要。”《陪你去看房》资深房产规划师李永强老师（以下简称强哥），在深入研究郑州学区置业多年后，得出这样的总结。“如果你资金实力允许，最好买双学区房，如果资金有限，那么首选优质初中学区房。因为小学未来的教育水平的拉平，是一个趋势和时间问题，但初中不会。”
“初中升高中，完全是拼中招成绩，这是孩子考学生涯中需要经历的第一大关，所以给孩子一个更好的初中很重要。”强哥分析说，“中招，是学生时代的第一次分流。过去，考不上重点高中，还有普通高中，考不上普通高中的，才去职业高中。但2021年教育变革，让接下来初中学生被强制分流，一半能正常上高中，一半只能上职业高中，也就是我们常说的中专、技校。”
“在郑州，学区房依然是孩子最好的上学保障，优质学区和一般学校肯定效果不同。”强哥认为，谦祥·云栖除了学区，在高新区地段、配套也都很好，适合刚改、改善，“今年这个盘卖的特别火，每年的楼市火爆基本都是学区改善先火爆，以致于这个盘都涨价了。”
效果图参考
我在附近看了下围绕郑州中学的几个二手房，金科城单价20000元+/平、美景菩提19000元/平、帝苑学府18000元/平，价格均十分坚挺。参考目前谦祥·云栖的在售价格低于周边二手房，可见该盘未来二手房还是有不错溢价空间。
END
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