文丨中信证券 张若海 张全国 陈聪 王博隆 汤可欣
结合中央层面的“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态，以及近期武汉等城市的限购政策调整，政策有望持续促进行业平稳发展，部分企业资产负债结构有望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段，二手房、新房依次复苏，我们看到本次二手房复苏中的结构性差异明显有异于以往，准一线城市内优质住房的需求率先复苏，二三线城市优质住房需求呈现回暖趋势，优质住房需求的复苏有望在后续带动刚性住房需求，建议关注销售持续复苏会带来的投资机遇。
▍政策持续发力，助力房地产市场复苏
面对房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环，2022年中央和地方政府先后以“保需求”、“保交楼”、“保主体”为核心化解市场风险。据克尔瑞数据，2022年超200省市出台超500次房地产松绑政策。2023年，截至2月20日，区域房地产政策以保需求为主，8城发布9个松绑政策，落地相关措施包括优化限购措施、购房补贴、二手房带押过户等，8城中既有大型城市深圳、武汉，也有中小型城市。政策形成累计效应，持续促进房地产市场复苏。
▍二手、新房销售依次复苏，优质住房需求成当前时点二手房复苏核心动力，有望带动观望中的一居二居购房需求。
二手房快速回暖，商品房现回暖趋势。二手房交易回暖明显，2023年1月，据贝壳交易数据，近100样本城市内二手房成交量同比增长11％，分城市环线来看，准一线城市增速最高达到47％，二三线增长5％，一线下降20％。2月前十天准一线增速同样最快。高频数据看，9个重点城市二手房交易量在最近一周（2.20-2.26）同比提升65％。2023年1月，30大中城市商品房成交量同比为负（春节后三周数据同比去年春节后三周也为负），最近一周（2.20-2.26）同比转正，提升22％。
三居及以上住房回暖速度更快，三线城市内一居二居住房需求仍处观望中。据贝壳交易数据，2023年1月，一线城市内，一居二居成交量同比下降21％，三居、三居以上同比下降19％、3％；准一线城市内，一居二居、三居、三居以上同比提升31％、52％、45％；二三线城市内一居二居同比下降12％，三居及以上同比提升超10％。综合来看，3居及以上的改善性住房需求为当前时点销售复苏的核心动力，有望带动观望中的一居二居购房需求。
全国二手房的回暖到新房的回暖有望在一个季度内完成传导。回看2014至2022年9个重点城市，二手房与商品房的回暖多在1-2月内完成，商品房的同比回暖幅度往往不低于二手房回暖幅度的50％。与当下有所区别的是，历史周期二手房、商品房的交易量回暖往往伴随着新建商品住宅价格的环比持续增加。
▍企业拿地依旧谨慎，住宅用地成交量量减质升
企业拿地谨慎，土地成交量下降。2023年1月企业拿地谨慎，土地成交面积居于低位。2023年1月，100大中城市全年成交住宅用地规划建筑面积达903万平方米，较2022年同期下降57％，持续低迷的拿地市场有待在销售复苏后改善。土地楼面均价较低，溢价率保持低位。2023年1月，100大中城市成交住宅用地楼面均价2875元/平米，较2022年同期下降4％，溢价率较上月有所回升，仍居低位。
供给侧土地市场发生结构性变化。根据中国土地市场网数据，2022年保障性住房土地成交面积提升，全国成交住宅用地中，保障性租房土地成交面积同比提升175％。
▍投资建议：
结合中央层面的“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态，以及近期武汉等城市的限购政策调整，政策有望持续促进行业平稳发展，部分企业资产负债结构有望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段，二手房、新房依次复苏，我们看到本次二手房复苏中的结构性差异明显有异于以往，准一线城市内优质住房的需求率先复苏，二三线城市优质住房需求呈现回暖趋势，优质住房需求的复苏有望在后续带动刚性住房需求，建议关注销售持续复苏会带来的投资机遇。
▍风险因素：
我们根据贝壳平台的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。
来源：券商研报精选
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