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不久前，一度名不见经传的熙悦里，因“楼顶晒被”事件火遍全城。
这个楼盘去年下半年交付，同属南湖板块、去年下半年交付的，还有瓯海印象（北府）、天钜。
熙悦里所在的南湖板块北片
这些楼盘都首开于2019年下半年至2020年初，共2400余套住房，基本面向为刚需、首改群体，开盘毛坯均价约22000-25000元/㎡不等（部分所谓“洋房”约27000元/㎡）。
装标一般在1200 -3500元/㎡之间，也就是说，购房者的实际购入成本，大多需23200-30000元/㎡。
南湖板块新交付楼盘概况一览
当初，不少购房者因其他新盘开发商的黑天鹅事件不敢下手，从而转向南湖板块。因此，这几个楼盘，当初大多卖得不错。
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如今，瓯海印象南府交付约一年了，其他新盘也已交付数月了，那么，这几个新交付楼盘的二手房情况又如何呢？
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来自市场的信息显示，南湖板块的二手房，在今年春节后有一波成交小高潮，但最近已略有回落。
不过，这几个新交付楼盘，二手房行情普遍不太好。
其中，熙悦里、瓯海印象南府的高层住宅，二手房成交价一般在约22000-25000元/㎡，视房源具体情况而定。
这样的价格还是中小面积段的，大面积的还要略低一点，但价差不大。同时，低楼层、特殊楼层、看庙的房价稍低一些。
瓯海印象南府高层
瓯海印象北府，前阵子尚未办理不动产登记证。天钜，处在板块外围，还靠近瓯越大道高架桥。因此，这两个楼盘，二手房极少有购房者询问。
瓯海印象北府
南湖板块本有温瑞塘河水景，却因沿岸宗教建筑太多，对房价并无溢价。只有瓯海印象南府的所谓滨水洋房，凭借得房率高一点，二手房成交价约28000元/㎡。
瓯海印象南府
总得来讲，这几个新交付楼盘的购房者，如今选择出售，很难保住当初的本金。不少购房者原价出售，但无人问津。
价格稍降一些，也需一定时间才能交易。只有那些急卖的房东，狠下心降价二三十万，才会更快出手。
毕竟，这些楼盘领证未满两年，购房者还需缴一笔增值税。这对刚需、首改购房者来讲，也是一笔不小的成本。
天钜
还有，这几个楼盘还是全装修交付，对房东来讲，当初购房者时增加了这笔成本，在二手房市场上却严重贬值。不少购房者，选择砸掉重装。
也就是说，房东卖了房子，亏掉了利息、全装修总价，甚至还要再亏一点毛坯总价本金。
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当前，南湖板块仅半岛九号1个新盘在售，还在板块外围，可以说几乎没有商品房在售，是市区新房库存压力最轻的区域之一。
这么看来，南湖板块的二手房，理应相对好一些，为什么这些新交付楼盘依旧不受欢迎？
华润悦府
很大原因是南湖板块的二手购房者，更青睐交付多年的次新房。比如，国宾1号、四季原著、万象公馆、华润悦府。
这几个次新房除了品质还不错以外，还有两个巨大优势：领证满两年，有拓展面积。这对刚需、首改购房者来讲，买这些次新房，更划算。
国宾1号
当前，四季原著的高层住宅，二手房成交价约28000元/㎡，国宾1号、万象公馆、华润悦府约26000元/㎡。
不过，比起2021年超30000元/㎡的价格，已经明显下跌。
云著、万象天地，由于出售房源较少，反而价格相对坚挺，小户型二手房成交价约28000元/㎡，甚至个别优质房源约30000元/㎡。
这样的价格，同样是中小面积段的，大面积的高层住宅，价格还要略低一点。
南湖板块的次新房
当然，楼层、装修水平、宗教建筑等因素，会让不同房源的二手房价，有些差异。个别装修好、楼层好的小户型，房价还要略高一点。一些楼层不好、不利因素较多的急卖房源，尤其是大户型，二手房成交价也可低至20000元/㎡出头，甚至更低。
正如几天前，国宾1号一套5楼（南侧是高层住宅）的建筑面积约164㎡毛坯房，法拍成交价仅约18400元/㎡。
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当然，除了次新房，南湖板块大量新交付的安置房，也分流了刚需购房者。
南湖板块（含部分梧田区域）刚交付、即将交付的安置房，有横港头锦园、南湖新家园、霞庭湾、霞坊锦园、帆海锦园、汇博景园、宏博苑、老殿后锦园等，总量非常大。
这些新建安置房的品质，较往年普遍提升，像南湖新家园还做了铝板外立面，品质完全不输周边商品房。
南湖新家园
如今，这些新交付安置房二手房价普遍仅约13000-16000元/㎡，个别低楼层且不利因素较多的房源，可低至13000元/㎡内。
这些安置房尚未领取不动产登记证，购房有一定风险，还难以正常办理贷款，且在物业管理、居住群体等方面不如商品房。但是，奈何价格便宜，价差够大，对购房者依旧很大的吸引力。
可以看出，在次新房、安置房的共同冲击下，再加上市场尚未复苏，这几个新交付楼盘的二手房，自然难卖。
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接下来，南湖板块还有龙誉城、金澜云邸即将交付，未来之星也将于明年交付。这几个尚未交付的楼盘，投资客占比非常高。待这几个新盘交付，预计南湖板块的二手房供应量将大增。
未来几年，待这些新交付安置房领取不动产登记证，以当前的市场行情、供应量，预计价格不会明显上涨，依旧保持低位。那么，会有更多刚需购房者，转向这些安置房。
这么看来，倘若市场未明显好转，接下来南湖板块的二手房市场，依旧不容乐观。
新交付、即将交付的南湖新房
不过，南湖板块已有两年半时间没有商品住宅土地出让，今年土地出让计划中，也没出现南湖板块的地块。这也意味着，短期内南湖板块没有新盘供应。这对南湖板块的二手房来讲，算是一个利好。
作为温州城区“南大门”，两条高速公路交汇于此，南湖板块对瑞安等南部郊县也有一定吸引力。接下来，随着轨道交通S3线开工，瓯越大道快速路继续向南延伸，南湖板块仍有继续吸引南部郊县市民的潜力。
但是，对于鹿城（核心城区）外溢购房者来讲，南湖板块是选择之一，但不是首选，除非在附近工作。七都岛、蒲州、黄屿、梧田、瓯海中心区、西部新城、三江等板块，房价与南湖板块相差不大，商品房、安置房都有大量可选。相邻的梧田板块，还截流了不少南下的鹿城外溢购房者。
环境优美的南湖板块
可以看出，在市区众多板块中，南湖板块有一定的发展潜力，但目前优势并不突出，只有当规划中的几所义务教育公办学校、南部新区等尽快落地，才能厚积薄发。
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