有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，是2023年经济工作的一项重点任务。全国很多城市坚持“房住不炒”定位不动摇，因城施策、精准施策，调整住房公积金政策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振市场信心。目前政策效果初步显现，多地房地产市场企稳回升。
住房公积金制度已成为规模最大的住房金融制度
通过借鉴新加坡中央公积金的成功经验，1991年，上海市率先试点建立住房公积金制度，到2023年已经经历了三十余年的发展，住房公积金在提高个人购房能力、改善居住条件、推动房地产市场发展等方面发挥了重要作用，根据最新的《全国住房公积金2021年年度报告》显示，截至2021年末，实缴单位416.09万个，实缴职工1.64亿人，分别累计增长13.88%和7.23%；累计提取总额14.31万亿元，占累计缴存总额的63.61%；累计发放住房公积金个人住房贷款4234.71万笔、12.53万亿元，分别增长7.91%和12.54%。目前，我国住房公积金制度已成长为世界规模最大的政策性住房金融制度之一。
住房公积金因时因势因城动态调整
2022年以来，在稳中求进工作总基调的前提下，党中央、国务院把住房公积金作为“稳住经济大盘”的五个国策之一，2022年4月25日国务院发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》就提出，扩大保障性租赁住房供给，支持提取公积金用于租赁住房；5月24日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》。明确提出，受新冠疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴；8月16日，卫健委发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，涉及公积金提取租房、公积金额度提高以支持多子女家庭首套房、落实差异化的购房政策等。
在此背景下，全国各地密集地调整住房公积金政策，截至2023年3月16日，全国共有北京、南京、常州、济南、扬州、达州、南阳、梅州、徐州、合肥、玉溪等51个城市调整优化了公积金政策，这些城市的公积金优化政策主要可分为五种类型：一是商业性住房贷款转个人住房公积金贷款，即“商转公”；二是提取公积金用于首付，或降低公积金贷款首付比例；三是“带押过户”；四是提高贷款额度和延长还款年限；五是“一人购房全家帮”。在一系列政策支持下，2023年开年后的房地产市场显现出复苏企稳的运行态势。
运用“商转公”降低贷款成本
所谓“商转公”，就是指购房者将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业银行贷款转为公积金贷款。随着公积金贷款利率的下调，其和商业贷款利率的差距加大，购房者可以通过“商转公”的方式来降低还贷成本。其实“商转公”方式早就存在，2013年9月深圳住房公积金管理中心就已经上线了“商转公”业务，从去年以来，加入“商转公”的城市快速增多，2022年1月31日陕西省咸阳市发布个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则，并在2月22日完成了首笔“商转公”贷款的不动产登记。此后，南阳、扬州、福州、常州、汉中、洛阳、威海、临沂、平顶山、兰州等城市陆续推出了“商转公”政策，并优化了“商转公”的转贷方式。例如，威海将“商转公”贷款办理商业住房贷款不超过三年的限制，调整为取得房屋不动产权证后即可申请，临沂将“商转公”最高贷款额度提至50万元。兰州向深圳借鉴了“顺位抵押”模式，在维持原商业贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现不结清商贷即可直接发放公积金贷款来冲抵原贷款余额，免除了职工强制性担保的费用支出，解决了房产解押后再抵押的难题。
从各地政府推行的公积金政策实施细则来看，“商转公”政策在充分发挥住房公积金制度普惠作用的同时，采用以贷冲贷的方式操作上更加便民，在一定程度上减轻住房公积金缴存人的还贷压力，虽然该政策有其明显的优点，但在操作过程中仍存在亟需解决的问题。第一，在全国范围内，公积金的覆盖率并不高，据不完全统计，重点城市中有一半缴纳了职工养老社保的人并没有缴纳公积金。第二，在多个启动房贷“商转公”政策的城市，申请的条件设定较高。目前只覆盖购买首套房或首次申请公积金贷款的当地缴存职工家庭。在申请“商转公”业务时，既需要征得已经办理商业贷款的银行同意，还需要达到公积金缴存年限、缴存状态、缴存余额、已使用情况以及征信情况等多个方面的要求。第三，由于公积金贷款的额度比较有限，通常情况下低于购房者原有的商业贷款总额，因此很多“商转公”之后的购房者依然会面临要自筹资金的问题。
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提取公积金用于首付，提高资金池使用效率
2022年1月，四川达州印发支持刚性和改善性住房需求十条措施的通知中提出，使用达州市住房公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取其账户余额支付首付，实行“又提又贷”。
2月27日，南京住房公积金管理中心发布《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》，明确符合条件的职工可用公积金账户余额支付购房首付。
除了达州、南京以外，目前已有福州、珠海等超20个省市陆续出台允许购买商品住宅职工提取住房公积金支付首付款的相关政策。这一措施从国家层面来看有利于提高公积金资金池的使用效率，从个人层面来看有利于减轻购房者的前期资金周转压力，从而较快释放购房需求。但在利好楼市的同时，也要考虑到个贷率较高城市的公积金流动性压力，通过完善住房公积金流动性风险管控体系，进行预警监测，以防范流动性风险的发生。
与此同时，广西区直、福建南平、湖北荆州、山东临沂、河北唐山、四川资阳、浙江丽水等多个城市下调了公积金首付比例，普遍来看，购买首套自住住房的最低首付款比例降为20%，购买第二套住房最低首付比例下调为30%。以上公积金贷款首付比例下调的政策导向将进一步激发刚性和改善型购房需求。
“带押过户”激发二手房交易活力
“带押过户”政策是指在二手房交易中，卖方不动产带着抵押过户，即在原抵押权存在的情况下办理不动产转移登记，将不动产的所有权转移至买方。其实，推出二手房“带押过户”的一个市场背景是由于在2022年深圳二手房市场转冷，为了稳定楼市，恢复二手房占主导的交易市场，因此出台了“带押过户”政策。
二手房“带押过户”政策是房地产市场中具有创新性、便民性的政策。截至目前，全国已累计有30余个地方陆续推行二手房“带押过户”，包括深圳、广州、杭州、苏州、南京、福州、珠海、东莞、惠州、西安、天津、宁波、无锡、常州、济南、青岛、郑州、合肥、昆明、中山、石家庄、太原、银川、金华、丽水、潍坊、淮安、镇江、平顶山、嘉兴、随州、海南全省等。通过“带押过户”的交易模式，能够有效降低交易成本、缩短交易周期、避免过户中的不确定因素和交易风险，从而将盘活二手房市场，激活交易活力。从该政策的外溢效果来看，在卖方出售住房之后，既可能选择购买其他二手房，也有可能选择购买新房，由此推断也会在一定程度上激发新房市场的需求。从中长期来看，“带押过户”政策将逐步促进房地产市场的良性循环。
提高贷款额度和延长还款年限，减轻购房压力
自2022年以来，在全国各地出台的一系列住房公积金调整政策中，最直接明了的政策当属提高公积金贷款额度和延长还款年限，例如，兰州住房公积金管理中心将住房公积金个人住房贷款最高额度由已婚缴存职工60万元提高至70万元；单身缴存职工50万元提高至60万元；江苏盐城将住房公积金贷款年限由最长不超过20年延长至30年。此外，江苏泰州、云南昆明、四川资阳、浙江丽水等城市也相继出台相关政策措施。
同时，为了进一步贯彻落实卫健委发布的《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，多地出台了支持多子女家庭的公积金贷款政策，如，大连发布《关于调整住房公积金使用政策的通知（征求意见稿）》提出，在大连市购买首套自住住房的多子女家庭，单人或双人最高贷款额度在当期最高贷款额度基础上提高20万元；济南市明确多子女家庭住房公积金最高可贷100万元。以上政策在促进房地产市场需求释放的同时，减轻购房者的月均还款压力。
“一人购房全家帮”保障合理住房需求
2022年6月初，广东省珠海市印发《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》。其中提出的“一人购房全家帮”政策，引发了很大的社会关注度，具体来说就是在珠海市缴存公积金的职工，可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款，也可按还贷提取，逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。
随后，6月6日资阳市印发的《的通知》提出实行公积金家庭代际间互助；7月6日深圳住建局《深圳市住房公积金贷款管理规定(征求意见稿)》中提到，调整共同申请人的范围，明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人；同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。
从形式上来看，“一人购房全家帮”政策调整主要是从帮还贷、帮提取公积金付首付以及提取亲属公积金用于支付购房款等方面展开，这种方式不仅可以提高首付能力，还能降低月供负担，体现了政策调整形式的多样性和灵活性。
综上分析可见，随着越来越多的城市出台公积金优化调整政策，短期内确实会在一定程度上激活房地产市场需求，加速当地市场的去库存进度，不过由于目前公积金政策调整主要集中在三四线城市，而这些城市房地产市场偏冷的更深层原因主要在于经济发展后劲不足、人口净流出、住房供给过剩等问题，因此从长期来看，更需要相关政府部门采取全面系统的组合政策措施。在具体政策方面，提高公积金缴存覆盖率、优化公积金申请流程、放宽对异地贷款的限制；在宏观政策方面，合理规划改善型住房建设、不断完善发展租房市场、提升医疗教育服务保障、建立城市核心产业优势，通过供需两方面根本性促进房地产市场的健康有序发展。
（作者：龙叶 北京房地产中介行业协会研究中心主任）
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