FANGDONG
市场信心的崩坍，可能只因几个负面事件叠加，市场信心的重建，往往需要数倍时间恢复，除非利好来得更加颠覆。
新政发布50天后，极具针对性（适度解除限购、限贷、限售、限价）的政策大多落地、银行同步调降房贷利率等利好政策，已经在市场端得到回应。
据郑州市住房保障和房地产管理局公示数据显示，3月，郑州新房、二手房成交量均比上月出现大幅提升，其中新房成交量上涨35%，二手房成交量上涨58%！虽然对比去年同期仍有差距，但市场信心已得到明显修复。
同时，因二手房表现更突出，目前成交量已与新房相当。
这还是我们熟悉的新房销量远超二手房的郑州吗？
反转来得太快，不得不打个问号。
果真如此且持续下去，郑州房市将大踏步进入存量房时代。
这是一个更为颠覆的信号，此时再用原来的思维买房卖房，很可能会陷入更深的泥沼。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆
01
最新数据显示
郑州二手房销量首次超越新房
二手房先于新房回暖，是近期郑州房市的主要特征，到底有多暖，数据更加震撼：
据360房产网最新发布的数据显示，2022年第15周（4月4日-10日），郑州全市二手房成交量虽比上周大幅下跌，但新房更加低迷，
展开全文
二手房成交量已超出新房40%！
另据贝壳平台数据显示：
4月1日-4月18日，郑州贝壳系门店共签约1114套二手房，新房认购只有859套。二手房业绩已大幅超越新房。
短期数据只能表述现状，看清趋势还要扒扒过往。
先说过去五年的年度数据：
2018年，郑州全市新房/二手房成交量分别为38.9万套和6.3万套，成交比约为6.2:1；
2019年为29.2万套和7.5万套，成为比约为3.9:1；
2020年为24.4万套和6.8万套，成交比约为3.6:1；
2021年为16.3万套和6.5万套，成交比约为2.5:1。
过去四年，郑州房市从2018年每卖6.2套新房才能成交1套二手房，变成去年每卖2.5套新房就能成交1套二手房。
新房销量持续下滑，四年时间成交量跌了近六成；二手房销量则一直较稳定。也就是说，
买新房的人在急剧减少！
再看今年前3个月，据郑州市住房保障和房地产管理局公示信息显示：
1月，全市商品住宅成交6719套，住宅二手房成交3564套，成交比1.89；
2月，全市商品住宅成交5323套，住宅二手房成交3219套，成交比1.65；
3月，全市商品住宅成交7777套，住宅二手房成交4971套，成交比1.56。
过去3个月，郑州每卖1.5套新房就能卖出1套二手房，成交比仍在持续下降。
延续数年的趋势，以及今年一季度的市场表现表明，新房二手房平分市场的时代已经到来。
02
实地调研
中介门店忙着卖二手房
纸面数据未必能尽数反映真相，一线中介门店现在的经营状态，能感受到更真实的市场变化。
近日，我们选取金水区单价1万/平以下、1.5万/平左右、2万+/平三类二手房片区进行调研，以求验证并找出市场真相。
在郑州二手房市场，金水区规模最大（连续十年挂牌量、成交量稳居全市第一）、占比最高（长期贡献全市三成销量），具有风向标意义。金水区什么样，郑州总体就什么样。
从近日走访来看，二手房市场状态可概括为：
成交持续活跃，市场极度分化。
南阳路黄河路周边：二手房整体均价8000元/平左右
片区老破小家属院居多，刚需价格、刚需户型、刚需品质，就算是纯刚需人群来看，除了配套不用操心，几乎没有居住舒适度可言。放在去年，这类二手房基本没多少人关注。
最近一个半月，正是这种过去无人问津的房源，成交出奇好。
在南阳路黄河路周边拥有4家门店的某中介公司总监介绍，公司3月份共成交36套二手房，销量比2月份翻了一倍。
截止4月20日，本月已成交34套，预计4月份成交可超50套，“想到了新政以后成交量会起来，没想到不只起来，简直是起飞。”
但总监也坦言，虽然成交量上来了，但成交价格总体在下降。
金水区实验小学旁75平左右两房，带20多平小院，以65万成交，合单价8700元/平；
黄河路南阳路中亨花园，87平三房，72万成交，单价8250元/平，低于挂牌价5万；
东三街黄河路中建小区，83平两房，68万成交，单价8200元/平，低于挂牌价6万；
东风路南阳路地铁口，房龄18年85平两房，去年挂牌价90万，上周75万成交，便宜了15万；
东风路沙口路，房龄22年70平两房，46.6万成交，单价低至6650元/平。
凡是能成交的房子，都是老破小里有一定亮点的房子，比如顶楼复式、一楼带院、新加装电梯、装修较新。但最重要的，还是业主舍得降价。
业主卖房，生意救急和置换新房是最主要原因，有些业主甚至已经定了面积更大的二手房，就等卖掉老房子去交新房子首付。
客户买房，都是纯刚需，很多是外来的小生意人，就为在郑州有个房子，等得久了，有人降价甩卖，当然要拿下。
北三环丰庆路周边：二手房均价1.5万/平左右
刚需向刚改、改善过渡片区，老破小家属院数量减少，15年以内房龄商品房小区占比超过6成，也有中海锦苑、东润泰和这样的改善小区。
在郑州北区拥有33家门店的豫港房产，过去一个半月业务构成出现大反转，经理透露：
“高峰期时我们新房成交量占75%，二手房只有25%；去年开始，新房二手房成交量一半一半；最近一个半月，二手房成交量占了75%，新房只有25%。等于掉了个个儿。”
但反转对成交量促进不大，3月份，旗下门店共计成交208套房源，虽比2月份多出六七十套，相比去年同期依然差距明显。
成交量在涨，但价格没涨，两极分化也特别严重，改善小区几乎没降价，刚需小区该降的都降了：
四月天小区，房龄15年的200平顶楼复式，赠送大露台。去年年底报价205万，现在降到190万，最近有客户看房，愿意出到185万，业主已松口到186万，大概率这两天会以185万成交。总价降了20万，相当于打九折。
大户人家，房龄17年的101平三房，年前卖123万，年后降到105万，过去一周有三组客户看房，最终以98万成交。总价降了25万，相当于打八折。
丰庆华府复式四房，精装修，房本面积153平，带大露台，实际使用面积约200平，并含一个40平储藏室和一个子母车位（储藏室及车位本可单卖，价值40万）。去年报价365万， 4月初以321万成交。总价降44万，加上房源本身赠送面积和车位储藏室，也相当于打八折。
文劳路鸿鑫公寓，147平四房，精装修，160万成交，比挂牌价便宜了40万；
西文雅小区，85平两房，85万成交，单价只有1万/平。
总体来说，片区现在是诚心卖、舍得降价的房子在成交。
文博片区：二手房均价2万+/平
郑州学区房、改善二手房标志性片区，郑州改善二手房风向标片区。
在片区摸爬滚打数年，业绩常年领先的德佑门店连总表示，片区二手房均价较高，受市场影响较小，挂牌量增加了不少，但成交量没明显变化。
门店3月份成交不足20套，这在往年是不可想象的，过去几年这个数字从没低过50套。
典型小区现状如下：
蓝堡湾一期一套123平毛坯两房，上周以298万成交，这种两房、毛坯房源，在蓝堡湾竞争力不大，仍然卖到了单价2.42万/平。
正弘数码公园，去年3月40平户型卖到92万，当前成交价82万左右，降了10万。
原田花园，去年3月90平两房成交价220万，现在报价240万左右，只是有价无市，长期无成交。
二柴家属院，房龄30年老破小，去年50多平户型卖到150万，现在报价140-150万，最新成交还是去年。
片区总体状态是改善房有不少客户等业主降价，业主不降；老破小学区房业主降不降价，都没人关注。
03
二手房为何会超越新房？
统计数据和实地调研都在佐证，郑州二手房市场已实质反超新房。
这个现象并不意外，原因如下：
1、现在买房就是纯自住。
靠房子赚钱的时代真的过去了。当升值预期不在，买房变成纯自住，所见即所得的二手房成为更理性选择。
2、买新房真的怕烂尾。
地段偏远、大搞首付分期的楼盘，都是一些小开发商项目，在当下市场环境下，真的可能烂尾。
现在新房市场是央企、国企、本土稳健民企受追捧，但总供货量不足以消化需求，更多需求在转向二手房市场。
3、中产家庭买房意愿降低。
中产家庭决定着房市基本面，他们收入下降、对未来没信心，买房诉求降低，他们大多也不太考虑二手房，导致市场分化严重、总体购买力缩水。
4、当前经济背景让人们买房更务实。
宏观经济上。国际疫情、西方对中国经济围堵、俄乌战争持续影响外贸，靠出口拉动经济的南方城市都不好过，产业结构本身就偏科的北方城市自然更困难。
城市价值上。郑州政策红利、人口红利不断加码，但在真正能提升竞争力的教育科研体系和高精尖产业上还欠账太多，一定要改，也已经在改，但都是短期难见结果的努力，无法左右当下预期。
百姓感受上。受前面两因素影响，过去一年郑州又经历暴雨及疫情反复，很多人正面临老本吃尽的困局，对前景没信心，业主急需卖房减压，购房者则重点考虑交付安全。
也就是说，
当前房价其实和房市本身的市场供求量关系不大，宏观经济向好、城市价值上升、居民购买力提高，房价一定还会涨。这些方面得不到改观，哪怕市场一年不供货，现有库存也难去化。
04
二手房销量超新房不可持续
现在是盘整负资产最好时机
虽然4月上半月二手房销量短期超越了新房，但超越之势未必可持续。据最新市场数据显示，2022年第16周（4月11-17日），当周郑州全市新房成交又回升至2000套+，战况仍然胶着。
这表明，郑州彻底进入存量房时代仍需时日。原因如下：
1、二手房市场活跃，来自刚需房源大降价，改善二手房依然坚挺，等这波纯刚需房源消化完，市场还会回归平衡状态。
2、受疫情反复影响，外地人来郑买房比例在下降，疫情终会过去，他们还是会来郑州买新房。
3、房市已经在下行周期中，新房阴跌不可避免，不过不会暴跌。经过市场筛选，淘汰一批问题房企后，未来新房市场安全性会有极大提升。
4、利率下降，房产持有成本在降低，买新房基本不可能赚钱，但保值性上依然高于二手房。
这恰恰是市场留出的最后窗口期，房龄15年以上、自己用不上的房子，现在都该卖。
限购限贷限售限价全部解开，银行利率降回基准，地市有房子卖得比郑州还贵，说明郑州房价已经见底，政策全力救市，就是在用优惠鼓励流动性，去新房库存。
政策工具能用的都用上了，再不甩卖低价二手房，未来只会越来越贱，更何况很多低价二手房，当初买房成本不过两三千每平，现在降价卖房，依然是赚的，最不济是搭进去2016以来的收益。
而再不卖，以后就得全搭进去。
当然，这中间必然会牺牲掉一部分人的利益，比如这两年高杠杆买房期待赚钱的人。
卖了赔个半死，不卖就是躺尸。投机，就可能付出巨大代价，没什么好说的。
卸下负重，努力挣钱，慢慢弥补当初的错误，或许还有一线生机。
特别声明
本文仅代表作者观点，不代表本站立场，本站仅提供信息存储服务。